Земельный спор и квартирный вопрос

Каждый раз, проезжая мимо этого застраивающегося участка земли, думал о том, как жаль, что здесь не создали современный микрорайон со всеми удобствами для граждан, с детскими площадками и паркингом. Видел, как застраивается частными домами и удивлялся тому, как неэффективно у нас используется земля. И каково же было моё удивление, когда вдруг выяснилось, что все эти дома и участки оказываются в аресте! Люди знать не знали, что построились на земле, споры вокруг которой привели к такой юридической коллизии.

Муслим Алиев

В микрорайоне ДОСААФ – обычный для Махачкалы земельный спор. И можно было бы пройти мимо, но проблема в том, что здесь затрагиваются интересы и гражданские права сотен семей. Семей, который оказались заложниками многолетнего спора юридических лиц. И самый первый вопрос: почему позволили начать строительство до того, как будет урегулирован спор? Эксперты, исследовавшие данный кейс, утверждают: ситуация настолько запутана, что просто снять арест с земли уже недостаточно, чтобы проблема начала разрешаться. Всё намного сложнее. Особенно на фоне меняющихся практик в отношении к теме строительства со стороны городских властей. По заверениям многих застройщиков, сегодня получить законное разрешение практически невозможно. Поэтому катастрофически недостаёт публичной позиции самого мэра о виновных в этой схеме. Сложилось мнение, что заявление мэра Махачкалы Джамбулата Салавова выглядит как борьба со следствием, а не с причиной.

Суды выявили, что земля попала в частные руки с явными нарушениями закона. И что дальше? Это же не просто «хозяйственный спор». Согласно решению Кировского районного суда (дело № 2-2890/2023), бывший начальник АНО «Авиационно-технический клуб ДОСААФ», находясь на госслужбе, продал землю ООО «Байтер». Данные суда: «ФИО11, будучи начальником… заключил… с ООО «Байтэр» договор… при этом ФИО11 является одновременно участником/учредителем другой стороны договора…». Это прямое нарушение закона об организациях. Налицо факт коррупционной сделки. К слову сказать, компания с таким названием – ООО «Байтер» – номинально занимается грузоперевозками в Москве, штат сотрудников на сайте не указан и, по некоторым данным, находится на стадии банкротства.

Вдаваясь в подробности этой истории, мы обнаруживаем, что, купив этот участок, компания перепродаёт его, запуская целую серию перепродаж. Схема работала так: участок выкупили у государства (вероятно) по заниженной цене, поделили на мелкие наделы, а затем перепродали нынешним домовладельцам. Теперь юрлица делят «жирный кусок» в судах, а физлица (реальные покупатели домов) – заложники. И выхода из этой ситуации не видно – всё грозит обернуться очередным социальным взрывом. И тут случается совсем неожиданное – мэр Махачкалы пытается примирить стороны. Салавов на встрече с участниками конфликта старается принудить к согласию. Мэр собрал конфликтующие стороны (владельца ООО «Байтер» и инициативную группу жильцов) и даёт устное обязательство: учредитель «Байтер» пообещал, что «не имеет претензий к жильцам». В этом случае махачкалинский градоначальник нацелен на снятие в суде ареста с участков, чтобы люди могли оформить документы и соответственно оплатить налоги.

***

Однако есть некоторые нюансы! Эксперты обращают внимание, что заверение «никто не потеряет дома» – это политическая риторика, а не юридическая гарантия. Если суд признает первоначальную сделку (2007-2011 гг.) ничтожной (а у прокуратуры были к ней вопросы), земля вернется законному владельцу (ДОСААФ или государству). Жильцы, купившие участки у московской фирмы, автоматически станут незаконными владельцами. Суд может выселить, даже если они не знали об афере. И это уже более чем серьёзное обстоятельство, с которым не считаться невозможно. Можно, конечно же, попытаться обвинить во всём домовладельцев, но они на тот момент были законными покупателями.

И здесь начинаются все самые неприятные моменты. Мэр сообщает о помощи «Ахмедову (Байтер)». Но именно эта компания, согласно судам, создала правовой коллапс. Реальная помощь заключается не в том, чтобы садиться с ними за стол переговоров, а в том, чтобы аннулировать их права на корню и через суд вернуть землю городу/федералам с последующей выдачей участков жильцам бесплатно или за номинальную стоимость. Исходя из ситуации, верным считаем подать иск о виндикации (истребовании имущества). Администрации Махачкалы нужно не просить «Байтер» снять арест, а требовать признать цепочку сделок недействительной (ничтожной). Во всяком случае именно такими видят логические действия специалисты в области земельных отношений. Необходимо добиться для хозяев домов статуса «добросовестных приобретателей участков» – доказать, что люди не могли знать о махинациях и вложили деньги в недвижимость. Это единственный шанс сохранить за ними дома.

Однако есть в этой истории ещё одна сюжетная арка – как быть с теми, кто затеял всю эту незаконную распродажу государственной земли. Здесь есть только один ответ – привлечение к уголовной ответственности. Ситуация, где бывший руководитель ДОСААФ продает землю сам себе через «фирму-пустышку», – это очевидный состав преступления (мошенничество или злоупотребление полномочиями – ст. 159 или 201 УК РФ). Пока виновные бывшие чиновники не понесут наказание, такие ситуации будут повторяться. Таким образом, слова мэра – это снятие социального напряжения. Но суть не в том, что «Байтер» добрый, а в системной коррупционной схеме, которая сделала 500 семей заложниками. Реальное решение – именно уголовное дело о выводе федеральной земли, а не переговоры мэрии с теми, кто эту землю прихватил.

***

Не менее интересной и проливающей свет на ситуацию можно считать точку зрения юриста Арсена Магомедова. Он опубликовал её в одном из информационных пабликов: «Изучил правовую составляющую с арестом множества участков у жителей микрорайона «ДОСААФ». Всё началось с того, что между юридическим лицом и физическим лицом был заключён договор купли-продажи огромного участка. Свою покупку физлицо не оплатило полностью. Юридическое лицо подало иск о расторжении договора купли-продажи. В ходе суда стороны договорились о мировом соглашении (физическое лицо должно было погасить задолженность).

В дальнейшем физическое лицо разбило огромный участок на множество обычных участков под ИЖС и распродало их. Но свои обязательства по мировому соглашению перед юридическим лицом не исполнило. Юридическое лицо получило исполнительный лист и потребовало у пристава арестовать все образованные из исходного участки ИЖС, что пристав и сделал. Законно ли это? Думаю, что незаконно, так как участки уже находятся в собственности третьих лиц.

Что делать этим третьим лицам? Есть два варианта: подать иск об исключении своих участков из-под ареста либо обжаловать постановление пристава об этом аресте. Я считаю, что более логичен и прост первый вариант – иск об исключении участков из-под ареста. А что, если пожаловаться прокурору? Обычно это не помогает, так как прокурор не обязан защищать частные интересы в таких ситуациях (за исключением социально незащищённых слоёв населения). По идее, такие вопросы граждане должны решать сами. Но, учитывая шумиху, возможно, он сделает исключение. Однако это не факт».

Очевидно, что ситуация для владельцев участков совсем не простая. Самое сложное, что сейчас как раз то время, когда складываются прецеденты для многих судебных решений. И сообразуясь с тем, как поступят с досаафовцами, будут ориентироваться и другие судьи.

***

Ну и в заключение официальная информация: «Заур Эминов встретился с инициативной группой жителей микрорайона ДОСААФ. Поводом для встречи стало обращение жителей, ранее опубликованное в соцсетях, в котором граждане выразили обеспокоенность в связи с угрозой изъятия земельных участков и ограничения прав на недвижимость. Установлено, что ситуация связана с давним судебным спором вокруг крупного земельного участка в посёлке Красноармейск площадью более 246 тысяч кв. метров.

Ещё в 2012 году участок был продан частному лицу, однако обязательства по оплате на сумму более 12 млн рублей исполнены не были. В 2015 году Кировский районный суд Махачкалы утвердил мировое соглашение, согласно которому при неисполнении обязательств договор подлежал расторжению, а участок – возврату прежнему владельцу. Несмотря на это, в последующие годы земельный массив был разделен на 410 участков, которые были проданы людям. На данной территории сформировался микрорайон «ДОСААФ», где сегодня проживают сотни семей.

Сейчас судебный спор перешел в стадию исполнения решения суда, и на спорную землю уже наложен арест. Основная проблема в том, что ограничения коснулись и участков, которые позже купили жители микрорайона. Это привело к запрету на продажу, переоформление и другие регистрационные действия с недвижимостью. Не должно быть так, чтобы из-за финансового спора между двумя людьми страдали сотни семей. Люди купили землю, построили дома, живут там с детьми, и сегодня они не должны становиться заложниками чужих коммерческих интересов. Считаем такую ситуацию недопустимой. Минимущество держит данный вопрос на контроле, будем вместе с нашими юристами искать все законные пути для защиты интересов жителей, – заявил врио заместителя председателя правительства – министра по земельным и имущественным отношениям Дагестана Заур Эминов.

По итогам встречи принято решение о проведении дополнительного совещания с участниками судебного спора, которое состоится в Минимуществе Дагестана. По его результатам будут определены дальнейшие меры по урегулированию ситуации».